质造丨中海794亿再封全国地王丰台花乡“解套”还是“下套

时间:2019-10-08  点击次数:   

  2016年到2018年三年营业收入的年均复合增长率达到94.6%,公司净利润的年均复合增长速度却达到了105.9%。5月24日向港交所递交上市申请的新力控股,彩霸王五点来料网址公布的增长数据,让很多人感到惊讶。

  中国指数研究院的监测数据显示,同期百强房企的营业收入复合增长率只有26.8%,净利润复合增长率只有28.8%。

  那么,新力是如何实现超过同行业平均水平的增长速度的呢?5月24日公布的新力地产招股书将公司优秀的市场表现,归功于六大因素。

  包括企业在江西市场处于竞争领先地位,并在全国进行布局;“品质+服务”战略有效提升客户满意度、打造新力品牌;标准化经营程序实现经营效率及维持高品质;灵活的拿地方式以及大量优质的土地储备;审慎的财务政策,采用积极方法进行资本结构管理;管理团队富有远见和经验,执行团队执行力强又富有工作激情。

  早在2018年,新力控股的效率,就已经在业内拥有一定知名度。新力通常只要用较短时间就能决定是否收购地块。新力地产招股说明书公布了新力详细而严苛的业务流程和工作标准。新力拥有自己的拿地操作手册,对不同的拿地方式所应遵循的详细程序和流程有明确的要求。项目开发团队会根据操作手册的指导,按照时间表和详细资料,编制及完成所需要研究、分析活申请的材料。这些材料能确保在极短时间内有效地完成内部评估流程。

  拿地的标准化,只是新力整个地产开发流程中的一个环节。新力的产品研发团队也是通过标准化管理流程,对房地产项目的开发进度进行监控。对住宅产品的设计,新力有一套标准化的综合系统,涵盖管理标准、产品标准和技术标准。项目的管理团队会根据上述标准来实施开发。

  就产品的标准,新力专门制定了湾系和园系的标准化手册,包括房屋类型数据库、外观数据库、展示区模块数据库、景观模块数据库、室内及景观设计。

  如此,系统、翔实、严谨的标准制订,不仅帮助新力能在极短时间内规划、设计、建造,也确保了项目的品质。

  除了通过标准化的规范,提高项目品质。新力在品质建设上投入的成本,也超过了其他房地产企业。比如根据招股说明书,2018年新力的建设成本,约能达到的房价的接近4成,而同期其他的主流房价目前所能投入的建设成本往往只占到总房价的3成,甚至更低。

  不仅仅对项目的设计、施工有标准化要求。在售房、交房、入住三个阶段,新力也有严格的标准化服务要求。这些都极大地提升了新力的客户满意度。北京(楼盘)赛惟咨询有限公司曾做过房地产开发业的第三方客户满意度调查,结果显示,新力在所有参与调查的80家房企中名列第9名。在赛惟咨询调查的样本中,有48家是2018年度中国房地产行业的百强企业。

  招股说明书显示,新力所拥有的1400万平米的权益土地储备,其中高达三成位于粤港澳大湾区和长三角城市群,这两个中国最主要的城市群;另外有35%处于南昌——这个江西的省会城市。

  灵活的拿地方式,一直是新力的一大竞争优势:既参与土地公开招投标,也有可能通过收购方式获得存量土地,又或者和第三方合作拿地,共同开发。比如去年的12月,新力就和第三方的合作者一起底价获得了江宁区的110亩土地。

  不过,和同等规模的其他房企相比,新力的净利润率略微偏低,仅5%—6%。这也和近几年的业绩高增长有关。来自中指的数据显示,从2016年—2018年,新力的合同销售额由152亿元,猛增至796亿元,并带动了同期销售费用增长了2倍多,行政费用增长了3倍多。

  受制于合同收入确认的滞后性,直接造成了新力在毛利润率增加了12.5%的情况下,净利润却没有明显的提升。但随着在2016-2018年三年内销售的物业大量交付,新力未来两年确认的营业收入,有望在2018年的基础上,实现几何倍数的增长。届时,公司净利润率将大概率修复到行业平均水平以上。返回搜狐,查看更多